建設計画のポイント
「Prima St.Arisa」オーナーとして
完成までの経緯を振り返る
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こんにちは。「Prima St.Arisa」オーナーの矢澤佑規(サン勇建設専務取締役)です。 |
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「自分も土地を買って、プリマのオーナーになろう」。
私がそう決心したのは、2011年にプリマ倶楽部に加盟した直後のことでした。
私は大工から出発して木造住宅の現場監督となり、やがて宅地建物取引主任者として相続にまつわる土地相談や不動産業務を担うという形で仕事の領域を広げてきました。業務に関する知識とノウハウは、実践を通して身に付けたものです。専務になって必要になった決算書の読み方も、30冊ほど専門書を読み漁りながら独学しました。ですからプリマ事業も、無免許運転ではなく、当事者としての経験を踏まえて取り組みたいと考えたのです。
それから約5年たった2016年1月、東京都足立区に完成したのが「Prima St.Arisa」です。
完成までには、当事者として様々な気づきがありました。このページでは、そうした出来事を振り返りつつ、これからアパート経営を手がける方へのアドバイスをお伝えしたいと思います。
土地の市場可能性を見極める
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私がそうだったように、投資としてプリマのアパート運営を考える人にとって最初の大きな関門になるのが「土地探し」と「融資の問題」です。まず、立地条件の良い土地選びは、プリマ事業でも高収益を実現するための大切な第一歩となります。 土地活用のご相談を受ける際、私は周辺地域の市場調査データを手作りしています。立地する自治体の歴史や環境、人口や世帯数の推移をはじめとする人口動態、教育や医療福祉施設などの利便性、交通アクセス、公共料金といった賃貸市場のバックデータを集め、近隣の賃貸アパートの立地や間取り、設備のレベルなどまで整理したうえでプリマの市場可能性を検討するのです。 「Prima St.Arisa」の候補地となった足立区内の敷地は、その点、乗降者数の多い東武スカイツリーラインの竹ノ塚駅から徒歩8分という好立地でした。都心部からも40分圏に位置しています。プリマを計画するうえで絶好の場所と判断し、購入を決断しました。 |
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なお、既に土地を所有している地主さんにとっては、その土地がアパート経営にふさわしいかどうかがポイントになります。ご相談を受けた場合、私が最初にお聞きするのは土地活用の目的です。土地を今後も家族で受け継いでいくのが目的であれば、プリマの建物が納まる土地形状であるか、立地条件はどうかを確認しながら、プリマの建設あるいはその他の活用方法をご提案します。一方、土地を自分の手に残すことにこだわらず、所有する土地で最大限の収益を得るのが目的なら、立地によっては土地を売却したうえ、その売却益で駅から近い物件の購入をお勧めすることもあります。
融資がなければ土地を買えない
さて、土地が見つかりました。ここで多くの投資家が直面するのが融資の問題です。
土地の売買はタイミングが重要です。好条件を備えた土地は、市場に出たと思ったらすぐ買い手が決まるので、投資家は即座に決断しなければなりません。ところが、すべてを自己資金でまかなえるという投資家であれば問題ありませんが、多くの場合、金融機関の融資が必要です。しかも、戸建て住宅の住宅ローンなら早くて3日から1週間程度あれば融資が決まるのに対し、アパートの場合は1カ月近くかかることも珍しくありません。融資が決まってからでは手遅れになってしまうことが多いのです。
そこで私は現在の土地を見つける前に、付き合いのある地元の金融機関に相談し、架空の土地案件を基に融資審査のシミュレーションをしてもらいました。一定条件の範囲なら融資してもらえるという内諾を得ていたので、好条件を備えた現在の土地に出会った時に即決できました。私にご相談いただいたお客様には同様の方法で事前の融資審査シミュレーションを斡旋することも可能ですから、スムーズな土地購入を実現できます。
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計画の各種手続きを考えてスケジュールを立てる
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土地を無事に購入した後は、いよいよ建設計画が始まります。以降は、土地オーナーも同じ進行になります。 アパートの建設計画には、行政へのいろいろな申請が求められます。戸建て住宅でもおなじみの建築確認申請に加えて、アパートではその他の申請も必要です。例えば草加市では小規模開発事業を申請し、近隣住民に説明することが求められます。足立区の「Prima St.Arisa」では、地区計画の審査の届出、誘導容積認定の申請、緑化計画書の提出などが必要でした。土地についても不動産登記などを行わなければなりません。 手続きには、それぞれ時間がかかります。例えば建築確認を申請してから確認が下りるまでの日数は、1週間程度の戸建て住宅に比べ、アパートでは1カ月ほどの長さになります。計画を滞りなく勧めていくには、これらの段取りを念頭に置きながらスケジュールを立てていくことが重要です。 私の場合は、これらの手続きをすべて自分で行いました。ご相談を受けた場合には、お客様に随時アナウンスしながら、必要に応じてこちらで作業を進めてまいります。 |
行政への申請
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不可欠なご家族の協力
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個人投資家がアパート経営を目指す際に欠かせないのが、家族の理解と協力です。これは、自分がオーナーになる過程で強く感じました。 融資を必要とする投資家は、妻や親兄弟に連帯保証人になってもらうことが多いはずです。私の場合もそうでした。連帯保証人となる立場からすれば、大きな投資に不安を感じるのは不思議ではありません。いかに理解してもらったうえで前向きな気持ちで事業に参加していただくかは、計画を進めるうえでとても大切です。連帯保証人となるご家族にもきちんと建築計画書をご説明し、家族がより繁栄していく礎づくりをしていきましょう。 |
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「基本」がしっかりした建物の良さを確信
建物は、土地の形や面積、土地の寄り付きによって間取りプランを選び、設計を進めます。内外装の仕上げ材やキッチン・水まわりの設備機器は標準仕様を選んでもけっこうですし、部位によっては特注品を選ぶこともできます。
私がオーナーとしてプリマの建設に携わって改めて感じたのは、建物の仕組みがしっかりしていることでした。プリマではツーバイフォー(2×4)工法を採用し、部材には3階建て用を使っています。建物にとって最も大切な構造部分の強度を十分に確保し、地震をはじめとする自然災害に強いつくりになっています。
内装材には自然素材の塗装や木材を用いているほか、劣化しやすいバルコニーや外階段がないため、入居者が入れ替わる際の修繕費も低く抑えられます。1部屋の入居者が入れ替わるとおよそ1年の家賃収入分の費用がかかると言われているのに対し、プリマなら退室に伴う経費をほぼ半減できまるでしょう。新築してしばらくの間は他のアパートとの違いがあまり感じられないかもしれませんが、10年後や20年後には確実に大きな差が生まれます。私自身「この建物なら大丈夫」という手応えを感じており、将来が楽しみです。
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